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(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层,楼面面积达140万方尺,总投资超过50亿元,于1989年动工,1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物,而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”,它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体,实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计,它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。十大信誉彩票平台排行恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。

十大信誉彩票平台排行就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。诚然,香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中,仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外,港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项,每年耗资亦不菲,其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为,地产业的好坏,直接影响港府财政收支的平衡,并进而影响港府的财经政策,对香港社会经济的发展有特殊的作用。

1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。随着地产市道的崩溃,首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司,其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团,以及老牌地产公司的置地,部分甚至遭受灭顶之灾,令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。十大信誉彩票平台排行幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。

〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.60年代后期,许多新兴的华资公司已粗具规模,对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而,当时香港会规定的上市条件极为严格,不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下,1969年12月17日,香港华商世家李冠春的公子,被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人,创办了远东证券交易所有限公司,俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断,吸纳大批华资公司挂牌上市,结果开业仅一年,成交额已高达29亿元,占当时香港股市总成交额的49%。其后,远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场,大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。20世纪70年代末80年代初,英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购,置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁,置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式,即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而,在随后掩至的地产崩溃中,置地亏损严重,负债累累,并且累及怡和,令整个集团处于危城困守之中。

在具体发展策略上,新世界亦作出调整,强调以地产为主,但同时继续多元化发展,尤其是电讯、基建及酒店;以香港为基地,但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期,新世界由于大举投资非地产业务,错失了两年趁低大量吸纳地产的良机,这时亦决心重返老本行,加强地产发展及投资,如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址,发展大型私人屋;与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作,改建或发展新地产项目;以及兴建香港会展新翼等等。期间,新世界更大举投资中国内地地产业,尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。四大屋邨中,以嘉湖山庄规模最大,是香港迄今以来最大的私人屋邨,占地38.8公顷,计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇,约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划,拥有49%权益,其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议,长实保证华润至少获利7.5亿元,但若售楼价超过特定水平,长实所分得利润份额将从49%提高到75%。地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。

恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”十大信誉彩票平台排行在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。

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